Der Bauherren-Schutzbund (BSB), eine gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation, ist der Frage nachgegangen, ob Bauunternehmer und Architekten verpflichtet sind, öffentliche Vorgaben energetischen Bauens und Förderrichtlinien einzuhalten. Die Erfahrung des BSB ist, dass es hier immer wieder Streit zwischen Bauherrn und Vertragspartnern gibt. Antworten gab der Rechtsanwalt Florian Krause-Allenstein.
Das Problem: Einhalten von Richtlinien ist nicht immer Verpflichtung
Während bauausführende Gewerke und Planer auch ohne vertragliche Vereinbarung Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) einhalten müssen, gilt das nicht für Richtlinien für die durch den Bauherrn begehrten Fördermittel. Allerdings sind Unternehmer laut Rechtsprechung verpflichtet, bei Vorgaben von Systemen auf mögliches Verfehlen von Förderkriterien hinzuweisen, wenn dafür notwendige EnEV-Bestimmungen nicht beachtet werden. So verurteilte das OLG Brandenburg einen Unternehmer auf Schadenersatz, weil er trotz konkreter Vorgabe eines bestimmten Heizungssystems durch den Bauherren den Hinweis versäumte, dass diese Heizung nicht den Vorgaben der EnEV entspricht.
Was schuldet der Unternehmer: Aufklären und Einhalten von anerkannten Regeln der Technik
Auch Fortentwicklungen der energetischen Anforderungen an Gebäude müssen bei vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Zwar gilt nach § 28 EnEV, dass nur die Normen eingehalten werden müssen, die zum Zeitpunkt der Bauantragsplanung gegolten haben; das betrifft aber nur die öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Zivilrechtlich schulden Bauunternehmer oder Bauträger dem Bauherrn allerdings die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, wozu laut Urteil OLG Hamburg aus 2008 auch die EnEV gehört. Ändert sich also die EnEV zwischen dem Einreichen des Bauantrages und der Abnahme des Bauwerks, dann muss der Unternehmer die bei Abnahme geltende EnEV einhalten. Auch 2005 entschied das OLG Düsseldorf bereits so. In diesem Fall änderte sich zwischen Bauantragsplanung einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage und dem Abschluss der notariellen Kaufverträge die Wärmeschutzverordnung. Obwohl der Bauträger die Vorgaben eingehalten hatte, forderten die Erwerber das Erreichen der Werte der bei Vertragsschluss geltenden Wärmeschutzverordnung. Mit der Begründung, dass der Bauträger die Erwerber auf die bevorstehende Änderung hätte hinweisen und deren Anwendung gegebenenfalls vertraglich ausschließen müssen, verurteilte das Gericht das Unternehmen zu Schadenersatz.
Fehler vermeiden: Energetische Fortentwicklung vertraglich berücksichtigen
Wenngleich Architekten und Bauunternehmen grundsätzlich auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung verpflichtet sind, die Vorgaben der EnEV einzuhalten, so empfiehlt es sich, in den jeweiligen Verträgen die geltende Fassung der EnEV zu vereinbaren, denn die EnEV kennt auch Ausnahmen, Befreiungen und Anwendungsausschlüsse. Beabsichtigt der Bauherr die Erfüllung bestimmter Anforderungen oder gar eine Zertifizierung der Nachhaltigkeit des Gebäudes, muss er in jedem Fall konkrete Vereinbarungen mit Planer und Unternehmer treffen.
Achtung: Fördermittelkriterien einzuhalten, ist Sache der Bauherren
Streitigkeiten beim energetischen Bauen entstehen immer wieder beim Erlangen wirtschaftlicher Fördermittel. Die Einhaltung dieser Richtlinien ist – anders als bei den Vorgaben der EnEV – Sache des Bauherrn. So wies das LG Meiningen 2007 darauf hin, dass der Architekt nicht den rechtzeitigen Abruf der bereits bewilligten Fördermittel schuldet. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall musste der Bauherr 40.000 Euro Zinsen zahlen, da er gewährte Fördermittel nicht rechtzeitig verbraucht hatte. Die Klage gegen den Architekten wies das Gericht mangels konkret vereinbarter Pflichten ab. Zum Einhalten von Fördermittelrichtlinien ist der Architekt nur verpflichtet, wenn das im Architektenvertrag vereinbart wurde.
Ob Fördermittelrichtlinien bei ausgeführten Bauleistungen eingehalten wurden, müssen häufig neutrale Sachverständige bestätigen. Dafür muss der Bauherr aktuelle, aussagekräftige Baupläne zur Verfügung stellen. Nach einem Urteil des OLG Koblenz von 2010 hat der Bauherr keinen Anspruch auf eine Bescheinigung des Energieberaters, wenn er ihm nur veraltete Baupläne aushändigt. Denn dann muss der Sachverständige Angaben bestätigen, deren Richtigkeit er nicht kennt. Das Gericht wies darauf hin, dass das Ausstellen einer falschen Fördermittelurkunde strafbar ist. Quelle: BSB / pgl