Niedrige Wohnungsmieten beschneiden Investitionen

• Mieten in Nordhessen 41 Prozent unter dem hessischen Landesdurch-schnitt
• Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz haben Vorrang vor
Einsatz erneuerbarer Energien
• Für ein hessisches Gesetz für Wohnen
• Neue Regelungen zu Unterkunftskosten für Hartz-IV-Empfänger
verschärfen Probleme der Wohnraumversorgung

Während bei Neuvermietungen in vielen Regionen Deutschlands die Mieten deutlich steigen, stagnieren diese in Nordhessen. Das nordhessische Mietniveau liegt dabei 41 Prozent unter dem Landesdurchschnitt. Dies ist eines der zentralen Ergebnisse einer Wohnungsmarktstudie des Instituts Wohnen und Umwelt aus Darmstadt im Auftrag des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft aus Frankfurt (VdW südwest).

Bei der Präsentation der Studie vor Vertretern der Presse am Dienstag verwies Rudolf Ridinger, Vorstandssprecher des Verbandes, vor allem auf die Konsequenzen für wei-terhin dringend benötigte Modernisierungen von Wohnraum. Gleich drei Gründe seien für den Modernisierungsdruck ausschlaggebend: Dieser ergebe sich aus der Alters-struktur der Wohnungsbestände, den aktuellen und künftigen Anforderungen an die energetische Qualität der Wohnungen sowie dem künftig deutlich steigenden Bedarf an barrierearmen Wohnungen.

Vorrang für Energieeffizienz
Vor allem die Vorgaben für die energetische Qualität von Wohnungen seien in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Diese Investitionen rechneten sich vor allem dann nicht, wenn die durchschnittlichen Mieten auf niedrigem Niveau verharren. Überdurch-schnittliche Mieten könnten in der Regel nur bei ausgezeichneten Lagen erzielt werden. Energetische Ausstattungsmerkmale spielten demgegenüber – zumindest noch – eine völlig untergeordnete Rolle. Vor allem in den Regionen, in denen der Markt ener-getische Investitionen nicht honoriert, sei es deshalb besonders fatal, dass die Bundes-regierung keine Haushaltsmittel zur künftigen Förderung energetischer Investitionen eingeplant hat. Auch sei durch das von der Bundesregierung verhängte Kernkraft-werksmoratorium die Finanzierung der Förderung aus der Brennelementesteuer mehr als fragwürdig geworden.

Vor dem Hintergrund der Ereignisse in Japan stehe energiepolitisch vor allem der Aus-bau erneuerbarer Energien auf der Tagesordnung. Nach den Erfahrungen des VdW südwest müsse allerdings bei der Modernisierung von Wohngebäuden zunächst die Steigerung der Energieeffizienz ganz oben stehen. Hier seien Effizienzsteigerungen zwischen 50 und 80 Prozent keine Seltenheit. Da aber die Voraussetzungen für den Einsatz erneuerbarer Energien in Abhängigkeit etwa von der Lage der Gebäude sehr unterschiedlich und die Technologien durch eine hohe Entwicklungsdynamik geprägt sind, sei die Nutzung erneuerbarer Energien im Bereich der Bestandsgebäude häufig aufwendig.

Barrierefreier Umbau kostspielig
Große Herausforderungen sieht Ridinger schließlich aufgrund der demographischen Entwicklungen. Diese sind vor allem durch die Veränderungen der Altersstruktur in der Bevölkerung geprägt. Besonders betroffen sei dadurch bereits heute Nordhessen, das mit einem Anteil der Über-65-Jährigen von 26 Prozent deutlich über der Quote von 20 Prozent in Hessen liege. Dadurch steige die Notwendigkeit, Wohnungen an altersge-rechte Bedürfnisse anzupassen, die – wie am Beispiel der Barrierearmut der Wohnun-gen und des Wohnumfelds ersichtlich – aber auch bei der jüngeren Bevölkerung zu einer Steigerung des Wohnkomforts dient. Die Realisierung der Barrierearmut oder sogar Barrierefreiheit lässt sich allerdings im Wohnungsbestand nur mit kostspieligen Investitionen verwirklichen, so etwa dann, wenn Aufzüge eingebaut werden müssen.

Ridinger sieht deshalb die Notwendigkeit einer Wohnungspolitik mit Augenmaß. Alle Anforderungen – sowohl energetische als auch demographisch bedingte – könnten nun mal aufgrund der Kosten nicht gleichzeitig umgesetzt werden. Vor diesem Hintergrund bewertet Ridinger aktuelle Diskussionen im hessischen Landtag zu einem ersten hessischen Gesetz zum Wohnen als positiv. Er hofft dabei insbesondere, dass ein sol-ches Gesetz Grundlage für eine Politik ist, die verschiedene Zielsetzungen im Hinblick auf deren Realisierbarkeit miteinander abwägt.

Besonders problematisch bewertet Ridinger allerdings neue Rahmenvorgaben des Bundes zur Übernahme der Unterkunftskosten für Hartz-IV-Empfänger. Diese Rege-lungen sehen die Möglichkeit vor, Landkreisen und kreisfreien Städten die Kompeten-zen für die Festlegung von Angemessenheitsregelungen zu übertragen. Diese Über-tragung soll in die Verantwortung der Bundesländer gegeben werden. Zudem sei die Möglichkeit der Pauschalierung der Unterkunftskosten vorgesehen. Ridinger sieht hier gleich zwei Probleme. So habe die höchst-richterliche Rechtsprechung strenge Kriterien an Hartz-IV-Regelungen angelegt. Besonders bei regional abweichenden Regelungen sei eine große Prozessflut zu befürchten, die auch bei den Vermietern Unsicherheiten bei der Vermietung an Hartz-IV-Haushalte auslöse. Zudem sei zu befürchten, dass angesichts der prekären finanziellen Lage der kommunalen Haushalte die Regelungen nach fiskalischen Gesichtspunkten gestaltet werden. Mit sozialer Gerechtigkeit habe dies dann nichts mehr zu tun, gefördert würde damit vielmehr die soziale Ausgrenzung.